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养老地产现有生存模式不易突破打造产业链需

发布时间:2019-05-22 08:18:08

养老地产现有生存模式不易突破 打造产业链需整合资源

2014年月5月15日,北京 2014年4月17日,国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》,在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见。这是对之前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施,为中国各界探索科学并可持续发展的养老地产(专题阅读)解决方案提供了比较明确的政策导向。

世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为: 《指导意见》的发布表明中国政府看到了养老地产发展背后存在的问题,希望发动私营机构和社会资本更多的参与解决养老问题,鼓励盈利性机构投身养老产业。

市场需求有待挖掘

随着中国老龄化社会的到来与未来大量 家庭的出现,老年人的居住照料问题将为我国方兴未艾的养老地产带来庞大的发展空间。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示,截至2013年末,我国60周岁及以上人口20243万人,占总人口的14.9%,预计未来这一数字还将不断的攀升。如此庞大的潜在需求使得养老产业开始受到广泛关注,近年来,越来越多房地产开发商和保险公司等在内的各类机构纷纷试水养老地产。

然而,到目前为止,我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。 对于中国现有的养老地产项目,王广强这样评价: 针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐,我们相信,这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%-5%的比较富裕的老年人群的需求,而剩余的95%-97%的大众消费市场才是挑战所在。

《养老服务设施用地指导意见》正是在土地供应和土地应用这两个基本方面为市场提供了明确的规定。一方面通过鼓励以租赁的方式对盈利性养老机构供地来降低土地的使用成本,并确保有效、充分的土地供应,从而减少养老机构的前期投入成本,另一方面限制过度追求高端以及打养老服务擦边球的各类项目的政策优惠,激励各机构真正为大部分老年人群解决养老问题。

现有生存模式突破不易

在国外,养老地产的运作基本上需要三种角色的参与,分别是投资商、开发商与养老服务运营商,除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者,一些央企和医疗机构也开始有所涉猎,此外,许多外资机构也开始进入中国,与地产商合作开发养老项目,或者作为运营商管理养老机构。

目前,无论那种类型的养老地产类型都能满足特定客户群的消费需求,因此都有自己的生存空间,但是总体来说还处在规模小、经营不成熟、盈利不稳定的初级阶段,所以也难以成为市场的主流。

大家共同面临的困难依然存在:

一、 尽管政府在供地方面给予了更为宽松的环境,但高额的土地成本支出仍是主要压力所在;

二、 医疗服务仍然没有开放,养老社区不能和医疗服务做到无缝结合;

三、 中国传统的养老观念根深蒂固, 以房养老 等新的养老概念推广伊始便遭冷遇;

四、 老年人整体收入水平不高加上现行的养老金制度,使得私营项目曲高和寡。

打造产业链需整合资源

通过多年来对国内外养老服务产业的观察和研究以及借鉴国外成熟市场的经验,世邦魏理仕相信从长期来讲,投资中国养老地产的前景应该是非常乐观的。在中国人口结构持续老龄化这个宏观趋势与市场上仍没有行业出现的背景下,养老地产对追求长期、稳定收益的开发商或各类投资机构来说无疑是一个不可忽视的市场。

何时进入养老地产市场及如何布局要看每个公司的战略。现在对所有人来讲,关键的是找到成功的运营模式。 王广强建议无论是保险公司还是地产商都需要从传统的定位中跳出来,完成向 管理者与运营商 的角色转换,在自身运营经验还不丰富的情况下引进专业的运营商进行合作,并充分结合医疗资源,同时须要逐渐培养自身养老服务的高级管理团队。需要结合市场情况对客户需求进行细分,选择适当规模、档次的项目做成功后逐步积累经验。

养老地产是对专业性要求极高的综合性服务项目。开发商、投资商(目前以保险公司为主)、运营商或医疗机构应利用各自所长充分合作、各司其职,才是整个行业长期健康发展的努力方向。

结合国外经验发掘中国之路

中国养老地产市场正处于发展的关键时期,国外成熟市场的经验对国内市场的发展与培育是很好的借鉴,但又必须充分考虑国内整体收入结构、文化、经济环境与各发达国家的不同。

世邦魏理仕将邀请房地产商、保险公司等投资机构于2014年前往养老地产市场十分成熟并极具代表性的美国亲身观摩各知名养老社区项目,与当地成功的养老地产项目经营者和所有者就投资策略、开发理念、运营模式等进行深度交流,共同探寻适合中国养老地产的发展之路。

世邦魏理仕拥有全美国历史悠久、业务的养老地产事业部。并且在中国成立了养老地产专家组,针对本地养老地产及长期护理市场,搭建整合的资源平台,为客户提供投资策略、开发顾问、评估、调研、运营商引进等一站式服务。

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